房客擁有「專有使用權」
當房客簽訂租賃合約後，便擁有該物業的「專有使用權」。這表示他們有權拒絕任何人進入，包括房東本人。
如果您未經房客允許就擅自進入，可能會被視為非法侵入。如果多次強行進入，還可能被認定為騷擾行為，這是相當嚴重的法律問題。
房東什麼情況下可以進入房屋？
您可以在以下情況下進入出租物業：
- 處理或檢查維修事項
- 進行法定安全檢查（如煤氣安全）
- 帶看物業（如租期結束前招租）
- 法律或合約允許的其他情況
但即使如此，除非緊急狀況，您仍應提前通知並取得房客同意。
租賃合約應包含的內容
為了保障您的權利，建議在租賃合約中清楚列出您可能需要進入物業的理由，例如：
- 進行例行檢查
- 處理維修或突發情況
- 年度煤氣或電力安全檢查
- 招租或出售前的看屋安排
這樣一來，您便有合約上的權利可以進入，也讓房客清楚知道：不配合合理的進屋要求可能構成違約行為。
小提醒：使用由專業人士撰寫的租賃合約，有助於避免法律糾紛。
通知房客並取得同意
即使合約已有明文規定，實務上最穩妥的做法還是事先通知房客並取得書面同意。
請務必做到以下幾點：
- 至少提前 24 小時書面通知
- 清楚說明進屋的原因
- 與房客協調適當的時間
如果是大規模工程，建議詳細說明工作範圍及預計時間，並取得書面同意。
房東的法律維修進屋權
以下法律賦予房東在維修方面的進屋權利，即使合約未明寫也成立：
- 《1985 年房東與房客法》第11條：允許房東進屋檢查並維修物業，需提前 24 小時書面通知。
- 《2019 年居住適居法》：允許房東進屋檢查物業狀況與維修。
- 《1988 年住房法》：房客須提供「合理存取權」，以便房東進行維修工作。
這些法律同樣適用於大多數租賃情況。
改善工程與維修的差別
需要注意的是，「維修」與「改善」（例如裝修或升級）是兩回事。
如果您想要對物業進行非必要的改善，則必須在租賃合約中明確列出此權利，或另外取得房客的書面同意。
房客拒絕讓您進屋怎麼辦？
如果房客拒絕讓您進入，千萬不可擅自進入，即使您認為他們已違約。
您應採取以下步驟：
- 通知房客他們已違反合約條款
- 保留相關書面紀錄（如通知信或電郵）
- 說明後果，例如若無法維修，導致損害擴大，房客可能須承擔責任
- 若情況嚴重，可考慮尋求法律途徑：例如申請禁制令或啟動收回物業程序
煤氣安全檢查的進屋權
每年進行一次煤氣安全檢查是法定責任。然而相關法規未明確賦予房東強制進入的權力。
實務上建議：
- 合約中應加入相關條款
- 若房客拒絕，請至少作出三次的進屋嘗試
- 保留所有聯絡紀錄與拒絕證據
**英國健康與安全執行局（HSE）**曾表示，只要房東盡力三次仍無法進屋，便不會因此追究責任。但注意：若煤氣證書過期，您可能無法發出第21條通知（Section 21）進行合法驅離。
招租看屋時的進屋安排
在租期結束前安排新租客看屋是常見需求。
建議做法如下：
- 提前通知並取得房客同意
- 尊重房客的生活作息
- 若房客不配合，實務上最好等他們搬離後再進行看屋
雖然合約可能寫明可帶看，但要透過法院強制執行可能成本高昂又耗時。
總結重點
情境 | 是否可進入？ | 應採取措施 |
處理維修 | 有權進入 | 書面通知 24 小時前 |
房屋檢查 | （須合約支持） | 先取得同意 |
改善裝修 | （無明文） | 需合約條款或書面同意 |
帶看房屋 | （但須小心） | 最好事前溝通並配合時間 |
煤氣安全檢查 | （非強制進入） | 嘗試三次並記錄過程 |
房東須知：尊重、溝通、紀錄
作為房東，尊重房客的居住空間並不代表失去掌控權。透過良好的溝通、合法合約條款與妥善紀錄，您不僅能依法行事，也能建立和諧的租賃關係。
若遇到特殊情況，請務必尋求專業法律建議或與您的物業管理公司聯繫。
