例如：
- 每月租金：£1,500
- 每月按揭：£700
- 表面上每月利潤：£800
然而，實際上若忽略了一些重要但不明顯的開支，這筆利潤很容易大幅縮水，甚至變成虧損。以下將逐項說明投資物業時需要留意的隱藏成本。
- 維修及修繕費用
物業在使用過程中會出現各種維修問題，例如熱水爐故障、天台漏水或牆身出現潮濕情況。這些問題往往出其不意，而且維修費用不菲，若在週末或非辦公時間召喚技工，收費可能更高。
建議預算：每月撥出租金的10%，即約 £150
- 空置期風險
物業在未有租客入住期間，即使沒有租金收入，業主仍需繳交按揭及相關費用。若每年出現一至兩個月的空置期，實際損失可達 £1,500–£3,000。
建議每月預留：£50–£125 作為風險準備金
- 利率變動影響
部分投資者可能在利率較低（例如 2.5%）時購入物業，但若利率上升至 5.25%，按揭開支或會倍增，令整體現金流出現壓力。
建議：進行壓力測試，模擬高利率情況下的現金流，審慎評估風險。
- 法規及合規開支
作為業主，須遵守當地法律法規，包括：
- 能源效益證書（EPC）
- 煤氣安全證書（Gas Safety Certificate）
- 電力安全報告（EICR）
- 地區性出租牌照（如適用）
建議每月預算：£50
- 管理費及地租（適用於租契物業）
若購買的是租契（Leasehold）物業，業主需定期繳交管理費及地租，且相關費用有可能每年調升。
建議：購買前仔細查閱租契條款及過往收費紀錄。
- 購入價格過高
不少投資者因受到地產代理或市場情緒影響，對物業估值過高，導致實際購入價格超出市價，從而拉低資金回報率。
建議：參考地區內類似成交個案，或委託獨立估價師作專業評估。
- 物業管理費用
若選擇聘用地產代理協助管理物業，需繳交相應管理費，市場上一般為租金的 10% + 增值稅（VAT）。
例如：£1,500 x 12% = £180/月
- 保險開支（樓宇及業主保險）
為保障資產及業主責任，需投保下列保險：
- 樓宇保險：涵蓋火災、水浸、結構損毀等風險
- 業主保險：包括租金損失、法律費用及第三方責任保障
建議每月預算：£30
實際利潤計算（全面考慮開支後）
項目 | 每月開支 |
物業管理費（10% + VAT） | £180 |
維修預算（10%） | £150 |
合規支出 | £50 |
空置期預算 | £50 |
樓宇及業主保險 | £30 |
總開支 | £460 |
實際利潤：£800（原計） – £460（實際支出） = £340/月
儘管仍有利潤，但與起初預期的 £800 相比，差距甚大。正確理解開支結構，有助投資者作出更理性的判斷。
結語：投資物業的真正價值不止現金流
不少人以為投資物業的關鍵在於現金流，但實際上更應關注以下幾點：
- 資金使用回報率（ROCE）
- 預期資本增值
- 個人財務目標與風險承受能力
現金流只是投資的一部分，真正成功的投資者會全面分析每一項交易，綜合考慮風險與回報，作出明智的決定。
