為什麼供應會這麼快上升？（「負擔能力」才是主因）

• 利率差異巨幅推高了每月還款負擔：2020 年平均利率約 2.4%；現在常見的固定利率約 4.5%–5%。以£200,000 貸款為例，月供約從 £850 升至 £1,150，約多出 £300/月 的利息負擔 — 這對許多家庭是決定性的差異。
• 此外，約 1.8 百萬筆固定利率貸款在未來 12–18 個月到期，那些在低利時期買入並已經拉到極限的屋主，面對更高換約利率可能被迫出售，進一步推升市場供給。
• 年齡與債務結構也加劇此效應：年齡較大的群體比例較高已無貸款負擔，而年輕群體（特別是 45 歲以下）攜帶了大部分按揭債務，因此負擔能力惡化的衝擊並不平均，年輕屋主更容易成為被迫出售的一方。

房東在賣屋 — 這也推高了供應

• Q1 的數據顯示，有相當比例的掛牌屋曾為出租屋（約每六個掛牌中有一個屬於前租賃物業），代表不少房東正在退出。
• 原因包括更高的按揭成本、稅制（如 Section 24 改變）造成的盈利下降、以及監管與政策（例如預期中的Renters Reform Bill）帶來的不確定性。許多小房東選擇套現離場，而大型機構與公司（以有限公司或 SPV 持有）則越來越活躍，改變了租賃市場的供需結構。

買方行為變了：不再急，更多砍價空間

• 雖然 Rightmove 指出買家需求仍在，但面對更多選擇，買家更會議價，結果造成賣方必須更現實地定價。這也是為何高價區跌幅更明顯的原因之一。

再融資（Refinancing）與後續風險

• 儘管近期有證據顯示按揭利率正在回落（連續數月下降），但大量到期換約會讓一批屋主在短期內面對高於過去低利時期的利率，這會在未來 12–18 個月內進一步釋放賣盤。部分人能夠成功重組或再融資，但部分收入未跟上利率上升的人可能會被迫變賣。

對不同讀者的實際影響

• 首次置業者：現在可見到更多選擇與議價空間，但要做好貸款資格與利率波動的準備；把握利率下行的窗口同時不要過度槓桿。
• 準備賣屋的屋主：若在南部或倫敦等高價區，務必以市場導向定價並提升物業吸引力，否則可能在供給充足時被價格擠壓。
• 再融資者／換約者：儘早檢視合約與選項；市場上雖有更低利率的動態，但好方案流動快，需快速行動並做壓力測試（把利率上調 1–2% 看現金流是否仍健康）。
• 投資型房東：注意政策與稅改風險，檢視持有結構（個人 vs 公司）與現金流；若小房東的利潤縮水，可能會選擇賣房，讓市場上的供應量增加。

結語：

整體來說，利率回升、逐步到期的固定利率合約與政策變動，合力推高了供給與壓低價格。對聰明的買家與投資者來說，這既是挑戰也是機會——但必須以更嚴格的現金流與風險測試為基礎做決策。